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建設経済新聞社
2025/04/25
【京都】桃陵団地再生でＰＦＩ実施方針 ３タイプの１４２戸を整備 団地南側に民間住宅・施設
京都市は24日、桃陵市営住宅団地再生事業について、ＰＦＩ法に基づき、実施方針等を公表した。ＷＴＯ政府調達協定の対象。
対象施設の桃陵市営住宅は京都市伏見区片桐町１、西奉行町１－１、東奉行町４、奉行前町１－２の敷地４万０４１１㎡（うち、「市営住宅建替用地」＋「公園用地」約１万００４５㎡、「市営住宅継続用地」＋「保育所用地」約１万３３３５㎡、「付帯事業用地」約１万７０３１㎡）。
住棟規模は計27棟の合計延約２万６９２７・７１㎡。うち、解体住棟21棟が延約１万９２５３・６０㎡、継続活用住棟６棟が延約７６７４・１１㎡。
実施方針は、事業者に対して事業の情報を早期に提供し、入札に向けて準備を進めてもらうとともに、事業者からの意見を聴取することが目的。
実施方針とともに、市が事業者に求めるサービスの内容及び水準を示した桃陵市営住宅団地再生事業要求水準書案も併せて公表。これらは４月25日から５月14日までの間、事業者から意見・質問を受け付ける。提出先は京都市都市計画局住宅室すまいまちづくり課（sumamachi@city.kyoto.lg.jp）。
要求水準書案によると、住棟（市営住宅）は１４２戸を整備することとする。住戸タイプは小規模35㎡程度（２Ｋ、１ＤＫ）が58戸、中規模45㎡程度（２ＤＫ、１ＬＤＫ）が54戸、規模60㎡程度（３ＤＫ、車いす２ＤＫ）が30戸（３ＤＫ28戸、車いす２ＤＫ２戸）。小規模と中規模タイプは、配置の調整の観点から、４戸までの増減を認める。「ＣＡＳＢＥＥ京都－新築」における評価ランクはＡ以上とする。
付帯施設等は、駐輪場が１７２台、バイク置場が20台、駐車場は入居者用23台、来客用２台、サービス用２台。ごみ置場はまち美化事務所との協議による。集会所・管理事務所は１７０㎡程度（住棟とは別棟で整備、入居者や地域住民が使用する防災備蓄品等を保管できる倉庫を併設）。
公園は、事業者の提案によるものとする。「市営住宅建替用地」「市営住宅継続用地」「保育所用地」よる公園面積は７５６㎡とし、「付帯事業用地」による公園面積と合わせて内訳を示すこととする）。防火水槽は市営住宅建替用地内に40ｔを整備。設置位置は伏見消防署と協議を行い決める。マンホールトイレは２基。
解体住棟等は、▽１号棟ＲＣ造４階建、延約１２３３・４４㎡▽２号棟ＲＣ造４階建、延約１２３３・４４㎡▽３号棟ＲＣ造４階建、延約１２３３・４４㎡▽４号棟ＲＣ造４階建、延約９０８・６４㎡▽５号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽６号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽７号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽10号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽27号棟ＲＣ造５階建、延約１５１４・４０㎡▽28号棟ＲＣ造４階建、延約１２１１・５２㎡▽29号棟ＲＣ造５階建、延約１３７７・００㎡▽34号棟ＲＣ造４階建、延約１３７８・２４㎡▽35号棟ＲＣ造４階建、延約１３７８・２４㎡▽36号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽37号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽38号棟ＲＣ造４階建、延約１２５１・０４㎡▽39号棟ＲＣ造４階建、延約１３７８・２４㎡▽40号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡▽41号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡▽43号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡▽44号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡の合計延約１万９２５３・６０㎡。集会所（管理事務所含む）はＲＣ造平屋建、約１２８・５６㎡。旧管理人住宅はＳ造２階建、延約48・４３㎡。給水塔はＲＣ造、約34ｍ。
付帯事業用地の位置は、現在の団地の中央通路の南側の一部とし、付帯事業に係る公園用地の位置は中央通路の北側の一部とする（京都市伏見区片桐町１、西奉行町１－１、東奉行町４のそれぞれ一部）。面積はそれぞれ提案によるものとする。用途地域は国道24号から25ｍ以西が第１種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率２００％）、国道24号から25ｍ以東が第２種住居地域（建ぺい率60％、容積率３００％）。
実施方針によると、事業目的は「多様な世代が安心、快適に暮らせる住宅を供給するとともに、憩いの空間となる集会所及び公園を整備し、良質な住環境を整備することで、京都市の住宅セーフティネットを充実させ、一体的に桃陵団地南側の有効活用を図り、民間の住宅や施設を立地させることで、団地内はもとより市全体や地域の活性化に寄与する」。
事業内容は、市営住宅（１４２戸）の整備と併せて敷地の一部を活用し、若年層世帯や子育て世帯等を呼び込む民間の住宅や施設を立地させる。
業務範囲は（ア）市営住宅等整備業務（設計・建設・工事監理等）、（イ）市営住宅維持管理業務（10年間の建物や設備の点検、保守等）、（ウ）入居者移転支援業務（仮移転、本移転等の支援）、（エ）付帯事業用地活用業務（施設整備、コミュニティ活性化の取組）。
事業手法は、事業者が市営住宅等を建設（Ｂｕｉｌｄ）し、維持管理（Ｏｐｅｒａｔｅ）を行って、事業期間の終了後に、京都市へ施設を移管（Ｔｒａｎｓｆｅｒ）するＢＯＴ方式。
事業期間は令和８年３月から令和23年４月までの15年１ヵ月とする（ただし事業者からの提案を受けて見直す場合がある）。内訳は、施設整備期間が令和８年３月～令和13年４月、維持管理期間が令和13年５月～令和23年４月。
審査方法は、総合評価一般競争入札方式とし、審査を資格審査と総合審査の２段階で実施。資格審査は市が行い、総合審査は附属機関の京都市桃陵市営住宅団地再生事業検討委員会が行う。
応募者の主な参加資格要件をみると、共通資格要件として▽京都市競争入札参加有資格者名簿に登載されている者（登録業者）又は令和６年８月26日付け京都市告示第３５０号に定める資格の審査の申請を行い、資格を有すると認められた者（未登録業者）▽当該事業の業務に携わる以下の者と資本関係又は人的関係の無い者（㈱地域経済研究所（大阪市中央区）、ワース・コンサルティング㈱（奈良市）、北口・繁松法律事務所（大阪市北区）、楠会計事務所（大阪市北区））等。
応募者の個別資格要件として、［設計事業者］は▽一級建築士事務所に登録▽元請として受注し履行した１件の業務で、次の要件を満たす工事の設計を履行した実績（ＪＶの場合は代表企業における実績のみ）があること。平成23年度以降に完成済みの建築工事、共同住宅（各戸が一部屋だけの共同住宅を除く）で５階建、以上の新築工事の実績及び延３０００㎡以上又は50戸以上の新築工事の実績がそれぞれ１件以上、都市計画法第30条の規定による申請書のうち同法第31条に定める設計図書作成の実績（１㌶以上の開発行為に係るもの）を有していること等、［建設事業者］は▽建築工事業の特定建設業許可▽「建築一式」の総合評定値が総括する者は１０００点以上、その他の者は９００点以上ある▽単独又はＪＶの構成員として元請け受注した１件の工事で、次の要件を満たす工事の施工実績があること（ただしＪＶの構成員としての施工実績である場合には出資比率20以上の場合に限る）。平成23年度以降に完成済みの建築工事であること、共同住宅（各戸が一部屋だけの共同住宅を除く）で５階建、以上の新築工事の実績及び延３０００㎡以上又は50戸以上の新築工事の実績がそれぞれ１件以上あること等、［工事監理事業者］は▽一級建築士事務所に登録▽元請として受注し履行した１件の業務で、次の要件を満たす工事の監理委託業務を履行した実績（ＪＶの場合は代表企業における実績のみ）があること。平成23年度以降に完成済みの建築工事であること、共同住宅（各戸が一部屋だけの共同住宅を除く）で５階建、以上の新築工事の実績及び延床面積３０００㎡以上又は50戸以上の新築工事の実績がそれぞれ１件以上あること等、［移転支援事業者］は▽宅地建物取引業者の免許を有すること、［維持管理事業者］は▽耐火構造又は準耐火構造の共同住宅もしくは国又は地方公共団体（独立行政法人、地方独立行政法人及び国立大学法人を含む）の施設における維持管理を行った実績を有する者であること、［付帯事業者］は▽提案する内容と同種の事業を行った実績を有する者であること。
落札者の決定及び契約までのスケジュールは、▽令和７年６月…特定事業の選定及び公表、入札公告、入札説明書等の公表、現地見学会の開催、入札説明書等に関する質問受付（１回目）▽７月…入札説明書等に関する質問の回答、第１次審査提出書類の受付▽８月…参加資格審査結果通知（資格審査）、入札説明書等に関する質問受付（２回目）▽９月…入札説明書等に関する質問の回答、第２次審査提出書類（事業提案書及び入札書等）の受付・開札▽10月…第２次審査提出書類の審査・ヒアリング（総合審査）▽11月…落札者決定・公表、基本協定の締結、▽12月…特定事業契約（仮契約）の締結▽令和８年３月…京都市２月市会に提出する予定で、議決後に特定事業契約（本契約）を締結。
その後、新棟等の設計・建設期間は令和８年３月から令和13年４月。新棟への本移転完了は令和13年６月。市有財産（付帯事業用地等）売買契約の締結は定例市会での議決を経て、令和15年11月を予定。付帯事業用地等の引渡しは令和15年11月、公園整備の期間は令和15年12月から令和16年11月。新棟等の維持管理期間は令和13年５月から令和23年４月。
担当は京都市都市計画局住宅室すまいまちづくり課（℡０７５－２２２－３６６３）。
対象施設の桃陵市営住宅は京都市伏見区片桐町１、西奉行町１－１、東奉行町４、奉行前町１－２の敷地４万０４１１㎡（うち、「市営住宅建替用地」＋「公園用地」約１万００４５㎡、「市営住宅継続用地」＋「保育所用地」約１万３３３５㎡、「付帯事業用地」約１万７０３１㎡）。
住棟規模は計27棟の合計延約２万６９２７・７１㎡。うち、解体住棟21棟が延約１万９２５３・６０㎡、継続活用住棟６棟が延約７６７４・１１㎡。
実施方針は、事業者に対して事業の情報を早期に提供し、入札に向けて準備を進めてもらうとともに、事業者からの意見を聴取することが目的。
実施方針とともに、市が事業者に求めるサービスの内容及び水準を示した桃陵市営住宅団地再生事業要求水準書案も併せて公表。これらは４月25日から５月14日までの間、事業者から意見・質問を受け付ける。提出先は京都市都市計画局住宅室すまいまちづくり課（sumamachi@city.kyoto.lg.jp）。
要求水準書案によると、住棟（市営住宅）は１４２戸を整備することとする。住戸タイプは小規模35㎡程度（２Ｋ、１ＤＫ）が58戸、中規模45㎡程度（２ＤＫ、１ＬＤＫ）が54戸、規模60㎡程度（３ＤＫ、車いす２ＤＫ）が30戸（３ＤＫ28戸、車いす２ＤＫ２戸）。小規模と中規模タイプは、配置の調整の観点から、４戸までの増減を認める。「ＣＡＳＢＥＥ京都－新築」における評価ランクはＡ以上とする。
付帯施設等は、駐輪場が１７２台、バイク置場が20台、駐車場は入居者用23台、来客用２台、サービス用２台。ごみ置場はまち美化事務所との協議による。集会所・管理事務所は１７０㎡程度（住棟とは別棟で整備、入居者や地域住民が使用する防災備蓄品等を保管できる倉庫を併設）。
公園は、事業者の提案によるものとする。「市営住宅建替用地」「市営住宅継続用地」「保育所用地」よる公園面積は７５６㎡とし、「付帯事業用地」による公園面積と合わせて内訳を示すこととする）。防火水槽は市営住宅建替用地内に40ｔを整備。設置位置は伏見消防署と協議を行い決める。マンホールトイレは２基。
解体住棟等は、▽１号棟ＲＣ造４階建、延約１２３３・４４㎡▽２号棟ＲＣ造４階建、延約１２３３・４４㎡▽３号棟ＲＣ造４階建、延約１２３３・４４㎡▽４号棟ＲＣ造４階建、延約９０８・６４㎡▽５号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽６号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽７号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽10号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽27号棟ＲＣ造５階建、延約１５１４・４０㎡▽28号棟ＲＣ造４階建、延約１２１１・５２㎡▽29号棟ＲＣ造５階建、延約１３７７・００㎡▽34号棟ＲＣ造４階建、延約１３７８・２４㎡▽35号棟ＲＣ造４階建、延約１３７８・２４㎡▽36号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽37号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽38号棟ＲＣ造４階建、延約１２５１・０４㎡▽39号棟ＲＣ造４階建、延約１３７８・２４㎡▽40号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡▽41号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡▽43号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡▽44号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡の合計延約１万９２５３・６０㎡。集会所（管理事務所含む）はＲＣ造平屋建、約１２８・５６㎡。旧管理人住宅はＳ造２階建、延約48・４３㎡。給水塔はＲＣ造、約34ｍ。
付帯事業用地の位置は、現在の団地の中央通路の南側の一部とし、付帯事業に係る公園用地の位置は中央通路の北側の一部とする（京都市伏見区片桐町１、西奉行町１－１、東奉行町４のそれぞれ一部）。面積はそれぞれ提案によるものとする。用途地域は国道24号から25ｍ以西が第１種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率２００％）、国道24号から25ｍ以東が第２種住居地域（建ぺい率60％、容積率３００％）。
実施方針によると、事業目的は「多様な世代が安心、快適に暮らせる住宅を供給するとともに、憩いの空間となる集会所及び公園を整備し、良質な住環境を整備することで、京都市の住宅セーフティネットを充実させ、一体的に桃陵団地南側の有効活用を図り、民間の住宅や施設を立地させることで、団地内はもとより市全体や地域の活性化に寄与する」。
事業内容は、市営住宅（１４２戸）の整備と併せて敷地の一部を活用し、若年層世帯や子育て世帯等を呼び込む民間の住宅や施設を立地させる。
業務範囲は（ア）市営住宅等整備業務（設計・建設・工事監理等）、（イ）市営住宅維持管理業務（10年間の建物や設備の点検、保守等）、（ウ）入居者移転支援業務（仮移転、本移転等の支援）、（エ）付帯事業用地活用業務（施設整備、コミュニティ活性化の取組）。
事業手法は、事業者が市営住宅等を建設（Ｂｕｉｌｄ）し、維持管理（Ｏｐｅｒａｔｅ）を行って、事業期間の終了後に、京都市へ施設を移管（Ｔｒａｎｓｆｅｒ）するＢＯＴ方式。
事業期間は令和８年３月から令和23年４月までの15年１ヵ月とする（ただし事業者からの提案を受けて見直す場合がある）。内訳は、施設整備期間が令和８年３月～令和13年４月、維持管理期間が令和13年５月～令和23年４月。
審査方法は、総合評価一般競争入札方式とし、審査を資格審査と総合審査の２段階で実施。資格審査は市が行い、総合審査は附属機関の京都市桃陵市営住宅団地再生事業検討委員会が行う。
応募者の主な参加資格要件をみると、共通資格要件として▽京都市競争入札参加有資格者名簿に登載されている者（登録業者）又は令和６年８月26日付け京都市告示第３５０号に定める資格の審査の申請を行い、資格を有すると認められた者（未登録業者）▽当該事業の業務に携わる以下の者と資本関係又は人的関係の無い者（㈱地域経済研究所（大阪市中央区）、ワース・コンサルティング㈱（奈良市）、北口・繁松法律事務所（大阪市北区）、楠会計事務所（大阪市北区））等。
応募者の個別資格要件として、［設計事業者］は▽一級建築士事務所に登録▽元請として受注し履行した１件の業務で、次の要件を満たす工事の設計を履行した実績（ＪＶの場合は代表企業における実績のみ）があること。平成23年度以降に完成済みの建築工事、共同住宅（各戸が一部屋だけの共同住宅を除く）で５階建、以上の新築工事の実績及び延３０００㎡以上又は50戸以上の新築工事の実績がそれぞれ１件以上、都市計画法第30条の規定による申請書のうち同法第31条に定める設計図書作成の実績（１㌶以上の開発行為に係るもの）を有していること等、［建設事業者］は▽建築工事業の特定建設業許可▽「建築一式」の総合評定値が総括する者は１０００点以上、その他の者は９００点以上ある▽単独又はＪＶの構成員として元請け受注した１件の工事で、次の要件を満たす工事の施工実績があること（ただしＪＶの構成員としての施工実績である場合には出資比率20以上の場合に限る）。平成23年度以降に完成済みの建築工事であること、共同住宅（各戸が一部屋だけの共同住宅を除く）で５階建、以上の新築工事の実績及び延３０００㎡以上又は50戸以上の新築工事の実績がそれぞれ１件以上あること等、［工事監理事業者］は▽一級建築士事務所に登録▽元請として受注し履行した１件の業務で、次の要件を満たす工事の監理委託業務を履行した実績（ＪＶの場合は代表企業における実績のみ）があること。平成23年度以降に完成済みの建築工事であること、共同住宅（各戸が一部屋だけの共同住宅を除く）で５階建、以上の新築工事の実績及び延床面積３０００㎡以上又は50戸以上の新築工事の実績がそれぞれ１件以上あること等、［移転支援事業者］は▽宅地建物取引業者の免許を有すること、［維持管理事業者］は▽耐火構造又は準耐火構造の共同住宅もしくは国又は地方公共団体（独立行政法人、地方独立行政法人及び国立大学法人を含む）の施設における維持管理を行った実績を有する者であること、［付帯事業者］は▽提案する内容と同種の事業を行った実績を有する者であること。
落札者の決定及び契約までのスケジュールは、▽令和７年６月…特定事業の選定及び公表、入札公告、入札説明書等の公表、現地見学会の開催、入札説明書等に関する質問受付（１回目）▽７月…入札説明書等に関する質問の回答、第１次審査提出書類の受付▽８月…参加資格審査結果通知（資格審査）、入札説明書等に関する質問受付（２回目）▽９月…入札説明書等に関する質問の回答、第２次審査提出書類（事業提案書及び入札書等）の受付・開札▽10月…第２次審査提出書類の審査・ヒアリング（総合審査）▽11月…落札者決定・公表、基本協定の締結、▽12月…特定事業契約（仮契約）の締結▽令和８年３月…京都市２月市会に提出する予定で、議決後に特定事業契約（本契約）を締結。
その後、新棟等の設計・建設期間は令和８年３月から令和13年４月。新棟への本移転完了は令和13年６月。市有財産（付帯事業用地等）売買契約の締結は定例市会での議決を経て、令和15年11月を予定。付帯事業用地等の引渡しは令和15年11月、公園整備の期間は令和15年12月から令和16年11月。新棟等の維持管理期間は令和13年５月から令和23年４月。
担当は京都市都市計画局住宅室すまいまちづくり課（℡０７５－２２２－３６６３）。
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