お知らせ
地方ニュース
建設経済新聞社
2025/06/18
【京都】ＰＦＩ桃陵市営住宅団地再生事業 予定価格は６９億９７００万円 10月１日開札、11月に落札者決定
京都市は13日、桃陵市営住宅団地再生事業について、ＰＦＩ手法（Ｂｕｉｌｄ Ｏｐｅｒａｔｅ Ｔｒａｎｓｆｅｒ方式）で実施するにあたり、入札公告した。ＷＴＯ政府調達協定の対象。
市営住宅の整備と併せて敷地の一部を活用し、若年層世帯や子育て世帯等を呼び込む民間の住宅や施設を立地させる。
事業者は付帯事業を実施するため、市から用地（付帯事業用地等）を取得し、自らの事業として、残存するその他解体住棟等及び構造物の地下部、地中埋設物及び不要な外構を撤去処分し、新たに民間住宅や施設並びに公園を整備する。また併せて地域のコミュニティ活性化の取組を行う。
要求水準書によると、住棟（市営住宅）は１４２戸を整備する。住戸タイプは小規模35㎡程度（２Ｋ、１ＤＫ）が58戸、中規模45㎡程度（２ＤＫ、１ＬＤＫ）が54戸、規模60㎡程度（３ＤＫ、車いす２ＤＫ）が30戸（３ＤＫ28戸、車いす２ＤＫ２戸）。小規模と中規模タイプは、配置の調整の観点から４戸までの増減を認める。「ＣＡＳＢＥＥ京都－新築」における評価ランクはＡ以上とする。ＢＥＬＳ登録機関より、ＢＥＬＳ評価書の交付を受けること。
付帯施設等は、駐輪場が１７２台、バイク置場が20台、駐車場は入居者用23台、来客用２台、サービス用２台。ごみ置場はまち美化事務所との協議による。集会所・管理事務所は１７０㎡程度（住棟とは別棟で整備、入居者や地域住民が使用する防災備蓄品等を保管できる倉庫を併設）。
公園は、事業者の提案によるものとする。「市営住宅建替用地」「市営住宅継続用地」「保育所用地」による公園面積は７５６㎡とし、「付帯事業用地」による公園面積と合わせて内訳を示すこととする）。防火水槽は市営住宅建替用地内に40ｔを整備。設置位置は消防局警防課と協議を行い決める。マンホールトイレは２基。
解体住棟等は、▽１号棟ＲＣ造４階建、延約１２３３・４４㎡▽２号棟ＲＣ造４階建、延約１２３３・４４㎡▽３号棟ＲＣ造４階建、延約１２３３・４４㎡▽４号棟ＲＣ造４階建、延約９０８・６４㎡▽５号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽６号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽７号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽10号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽27号棟ＲＣ造５階建、延約１５１４・４０㎡▽28号棟ＲＣ造４階建、延約１２１１・５２㎡▽29号棟ＲＣ造５階建、延約１３７７・００㎡▽34号棟ＲＣ造４階建、延約１３７８・２４㎡▽35号棟ＲＣ造４階建、延約１３７８・２４㎡▽36号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽37号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽38号棟ＲＣ造４階建、延約１２５１・０４㎡▽39号棟ＲＣ造４階建、延約１３７８・２４㎡▽40号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡▽41号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡▽43号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡▽44号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡の合計延約１万９２５３・６０㎡。集会所（管理事務所含む）はＲＣ造平屋建、約１２８・５６㎡。旧管理人住宅はＳ造２階建、延約48・４３㎡。給水塔はＲＣ造、約34ｍ。
入札説明書等によると、事業の概要は①先行解体住棟の入居者を仮移転又は先行本移転させる②先行解体住棟等を解体撤去し、新棟等を建設し、維持管理業務を開始する③その他解体住棟の入居者（仮移転中の入居者を除く）及び仮移転者を新棟に本移転させる④その他解体住棟等の地上部及び給水塔を解体撤去する⑤付帯事業用地等の引渡しを行う（公園は事業用地等の引渡し後に整備する）⑥入居者の移転支援を行う⑦維持管理業務終了後、市に新棟等の所有権を移転する。
事業の範囲は、①市営住宅等整備業務（ア・事前調査、イ・設計、ウ・許認可及び各種申請等の手続（当該業務の実施に必要な関係機関との協議を含む）、エ・工事、オ・工事監理、カ・新棟の住宅性能評価の取得、キ・ＣＡＳＢＥＥ京都の取得、ク・ＢＥＬＳ認定の取得、ケ・事後調査、コ・近隣対策（当該業務に関する説明及び調整、周辺への補償、電波障害対策工事等）、サ・確定測量（公共施設の市への移管資料作成等を含む）、シ・事業用地の分筆（付帯事業用地、公園用地（付帯事業分）及び公園用地（市営住宅分））、ス・新棟等及び公園の完成確認、引渡し並びに所有権の移転、セ・契約不適合責任検査、ソ・市が国へ申請する補助金・交付金申請関係書類の作成支援、タ・会計実地検査の支援、チ・住宅瑕疵担保責任保険への加入又は保証金の供託、ツ・その他上記ア～チの業務を実施するうえで必要な関連業務、テ・地下水の水質測定）②市営住宅維持管理業務（ア・昇降機の点検、保守及び監視、イ・電気機械設備保全、ウ・建築物及び敷地の定期調査、エ・長期修繕計画の作成）③入居者移転支援業務（ア・移転に関する事前業務、イ・仮移転支援業務、ウ・先行本移転支援業務、エ・賃貸借契約等に関する業務、オ・本移転支援業務、カ・退去者支援業務、キ・市が国へ申請する補助金・交付金申請関係書類の作成及び会計実地検査等の支援業務）④付帯事業用地活用（付帯事業）（ア・施設整備、イ・公園整備、ウ・解体撤去、エ・コミュニティ活性化の取組）。
応募者の主な参加資格要件は、共通資格要件が▽京都市の競争入札参加有資格者名簿に登載されている者（登録業者）又は令和６年８月26日付京都市告示第３５０号に定める資格の審査の申請を行い、資格を有すると認められた者（未登録業者）等。
個別資格要件は、設計事業者は▽建築士法に規定する一級建築士事務所に登録▽発注者から直接受注し、履行した１件の業務で、次の要件を満たす工事の設計を履行した実績（ＪＶの場合は代表者における実績のみ）があること（〇平成23年度以降に完成済みの建築工事〇共同住宅（各戸が一部屋のみの共同住宅を除く）で５階建以上の新築工事の実績、延３０００㎡以上又は50戸以上の新築工事の実績がそれぞれ１件以上ある等、建設事業者は▽建築工事業の特定建設業許可を受けている▽直近の経営規模等評価結果通知書・総合評定値通知書における「建築一式」の総合評定値が総括する者は１０００点以上、その他の者は９００点以上ある▽単独又はＪＶの構成員として元請け受注した１件の工事で、次の要件を満たす工事の施工実績があること。ただしＪＶの構成員としての施工実績である場合は出資比率20％以上の場合に限る（〇平成23年度以降に完成済みの建築工事〇共同住宅（各戸が一部屋のみの共同住宅を除く）で、５階建以上の新築工事の実績、延３０００㎡以上又は50戸以上の新築工事の実績がそれぞれ１件以上あること等、工事監理事業者は▽建築士法に規定する一級建築士事務所に登録▽発注者から直接受注し、履行した１件の業務で、次の要件を満たす工事の監理委託業務を履行した実績（ＪＶの場合は代表者における実績のみ）があること（〇平成23年度以降に完成済みの建築工事〇共同住宅（各戸が一部屋のみの共同住宅を除く）で５階建以上の新築工事の実績、延３０００㎡以上又は50戸以上の新築工事の実績がそれぞれ１件以上ある等、移転支援事業者は▽宅地建物取引業法の規定による宅地建物取引業者の免許を有する、維持管理事業者は▽耐火構造もしくは準耐火構造の共同住宅又は国もしくは地方公共団体（独立行政法人、地方独立行政法人及び国立大学法人を含む）の施設において「市営住宅維持管理業務」（ア・昇降機の点検、保守及び監視、イ・電気機械設備保全、ウ・建築物及び敷地の定期調査、エ・長期修繕計画の作成）に該当するいずれかの実績を有する者、付帯事業者は▽提案する内容と同種の事業を行った実績を有する者。
予定価格は６９億９７００万円（税抜）。最低制限価格及び低入札調査基準価格は設定しない。
土地売買代金（付帯事業用地等の対価）の参考価格は５万５１００円／㎡。
事業者選定の主な手順及びスケジュールによると、現地見学会が６月23日・６月24日、７月14日～７月25日に第１次審査提出書類の受付、８月18日に参加資格審査結果通知、９月30日に第２次審査提出書類（事業提案書及び入札書等）の受付、10月１日（９時以降）に第２次審査提出書類の開札、10月に第２次審査提出書類の審査（書類審査、応募者によるプレゼンテーション及び委員会によるヒアリング）、11月に落札者決定・公表、基本協定の締結、12月に事業契約（仮契約）の締結を行う予定。
事業スケジュール（予定）は、事業契約の締結（定例会での議決後）が令和８年３月、新棟等の設計・建設期間が８年３月～13年４月、新棟への本移転完了が13年６月、市有財産（付帯事業用地等）売買契約の締結（定例会での議決後）及び付帯事業用地等の引渡しが15年11月、公園整備の期間が15年12月～16年11月、新棟等の維持管理期間が13年５月～23年４月。
なお事業に関するアドバイザーは地域経済研究所（大阪市中央区）、協力会社はワース・コンサルティング（奈良市）、北口・繁松法律事務所（大阪市北区）、楠会計事務所（大阪市北区）。
担当は京都市都市計画局住宅室すまいまちづくり課（℡０７５－２２２－３６６３）。
市営住宅の整備と併せて敷地の一部を活用し、若年層世帯や子育て世帯等を呼び込む民間の住宅や施設を立地させる。
事業者は付帯事業を実施するため、市から用地（付帯事業用地等）を取得し、自らの事業として、残存するその他解体住棟等及び構造物の地下部、地中埋設物及び不要な外構を撤去処分し、新たに民間住宅や施設並びに公園を整備する。また併せて地域のコミュニティ活性化の取組を行う。
要求水準書によると、住棟（市営住宅）は１４２戸を整備する。住戸タイプは小規模35㎡程度（２Ｋ、１ＤＫ）が58戸、中規模45㎡程度（２ＤＫ、１ＬＤＫ）が54戸、規模60㎡程度（３ＤＫ、車いす２ＤＫ）が30戸（３ＤＫ28戸、車いす２ＤＫ２戸）。小規模と中規模タイプは、配置の調整の観点から４戸までの増減を認める。「ＣＡＳＢＥＥ京都－新築」における評価ランクはＡ以上とする。ＢＥＬＳ登録機関より、ＢＥＬＳ評価書の交付を受けること。
付帯施設等は、駐輪場が１７２台、バイク置場が20台、駐車場は入居者用23台、来客用２台、サービス用２台。ごみ置場はまち美化事務所との協議による。集会所・管理事務所は１７０㎡程度（住棟とは別棟で整備、入居者や地域住民が使用する防災備蓄品等を保管できる倉庫を併設）。
公園は、事業者の提案によるものとする。「市営住宅建替用地」「市営住宅継続用地」「保育所用地」による公園面積は７５６㎡とし、「付帯事業用地」による公園面積と合わせて内訳を示すこととする）。防火水槽は市営住宅建替用地内に40ｔを整備。設置位置は消防局警防課と協議を行い決める。マンホールトイレは２基。
解体住棟等は、▽１号棟ＲＣ造４階建、延約１２３３・４４㎡▽２号棟ＲＣ造４階建、延約１２３３・４４㎡▽３号棟ＲＣ造４階建、延約１２３３・４４㎡▽４号棟ＲＣ造４階建、延約９０８・６４㎡▽５号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽６号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽７号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽10号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽27号棟ＲＣ造５階建、延約１５１４・４０㎡▽28号棟ＲＣ造４階建、延約１２１１・５２㎡▽29号棟ＲＣ造５階建、延約１３７７・００㎡▽34号棟ＲＣ造４階建、延約１３７８・２４㎡▽35号棟ＲＣ造４階建、延約１３７８・２４㎡▽36号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽37号棟ＲＣ造４階建、延約４８６・５８㎡▽38号棟ＲＣ造４階建、延約１２５１・０４㎡▽39号棟ＲＣ造４階建、延約１３７８・２４㎡▽40号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡▽41号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡▽43号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡▽44号棟ＲＣ造５階建、延約５５９・１２㎡の合計延約１万９２５３・６０㎡。集会所（管理事務所含む）はＲＣ造平屋建、約１２８・５６㎡。旧管理人住宅はＳ造２階建、延約48・４３㎡。給水塔はＲＣ造、約34ｍ。
入札説明書等によると、事業の概要は①先行解体住棟の入居者を仮移転又は先行本移転させる②先行解体住棟等を解体撤去し、新棟等を建設し、維持管理業務を開始する③その他解体住棟の入居者（仮移転中の入居者を除く）及び仮移転者を新棟に本移転させる④その他解体住棟等の地上部及び給水塔を解体撤去する⑤付帯事業用地等の引渡しを行う（公園は事業用地等の引渡し後に整備する）⑥入居者の移転支援を行う⑦維持管理業務終了後、市に新棟等の所有権を移転する。
事業の範囲は、①市営住宅等整備業務（ア・事前調査、イ・設計、ウ・許認可及び各種申請等の手続（当該業務の実施に必要な関係機関との協議を含む）、エ・工事、オ・工事監理、カ・新棟の住宅性能評価の取得、キ・ＣＡＳＢＥＥ京都の取得、ク・ＢＥＬＳ認定の取得、ケ・事後調査、コ・近隣対策（当該業務に関する説明及び調整、周辺への補償、電波障害対策工事等）、サ・確定測量（公共施設の市への移管資料作成等を含む）、シ・事業用地の分筆（付帯事業用地、公園用地（付帯事業分）及び公園用地（市営住宅分））、ス・新棟等及び公園の完成確認、引渡し並びに所有権の移転、セ・契約不適合責任検査、ソ・市が国へ申請する補助金・交付金申請関係書類の作成支援、タ・会計実地検査の支援、チ・住宅瑕疵担保責任保険への加入又は保証金の供託、ツ・その他上記ア～チの業務を実施するうえで必要な関連業務、テ・地下水の水質測定）②市営住宅維持管理業務（ア・昇降機の点検、保守及び監視、イ・電気機械設備保全、ウ・建築物及び敷地の定期調査、エ・長期修繕計画の作成）③入居者移転支援業務（ア・移転に関する事前業務、イ・仮移転支援業務、ウ・先行本移転支援業務、エ・賃貸借契約等に関する業務、オ・本移転支援業務、カ・退去者支援業務、キ・市が国へ申請する補助金・交付金申請関係書類の作成及び会計実地検査等の支援業務）④付帯事業用地活用（付帯事業）（ア・施設整備、イ・公園整備、ウ・解体撤去、エ・コミュニティ活性化の取組）。
応募者の主な参加資格要件は、共通資格要件が▽京都市の競争入札参加有資格者名簿に登載されている者（登録業者）又は令和６年８月26日付京都市告示第３５０号に定める資格の審査の申請を行い、資格を有すると認められた者（未登録業者）等。
個別資格要件は、設計事業者は▽建築士法に規定する一級建築士事務所に登録▽発注者から直接受注し、履行した１件の業務で、次の要件を満たす工事の設計を履行した実績（ＪＶの場合は代表者における実績のみ）があること（〇平成23年度以降に完成済みの建築工事〇共同住宅（各戸が一部屋のみの共同住宅を除く）で５階建以上の新築工事の実績、延３０００㎡以上又は50戸以上の新築工事の実績がそれぞれ１件以上ある等、建設事業者は▽建築工事業の特定建設業許可を受けている▽直近の経営規模等評価結果通知書・総合評定値通知書における「建築一式」の総合評定値が総括する者は１０００点以上、その他の者は９００点以上ある▽単独又はＪＶの構成員として元請け受注した１件の工事で、次の要件を満たす工事の施工実績があること。ただしＪＶの構成員としての施工実績である場合は出資比率20％以上の場合に限る（〇平成23年度以降に完成済みの建築工事〇共同住宅（各戸が一部屋のみの共同住宅を除く）で、５階建以上の新築工事の実績、延３０００㎡以上又は50戸以上の新築工事の実績がそれぞれ１件以上あること等、工事監理事業者は▽建築士法に規定する一級建築士事務所に登録▽発注者から直接受注し、履行した１件の業務で、次の要件を満たす工事の監理委託業務を履行した実績（ＪＶの場合は代表者における実績のみ）があること（〇平成23年度以降に完成済みの建築工事〇共同住宅（各戸が一部屋のみの共同住宅を除く）で５階建以上の新築工事の実績、延３０００㎡以上又は50戸以上の新築工事の実績がそれぞれ１件以上ある等、移転支援事業者は▽宅地建物取引業法の規定による宅地建物取引業者の免許を有する、維持管理事業者は▽耐火構造もしくは準耐火構造の共同住宅又は国もしくは地方公共団体（独立行政法人、地方独立行政法人及び国立大学法人を含む）の施設において「市営住宅維持管理業務」（ア・昇降機の点検、保守及び監視、イ・電気機械設備保全、ウ・建築物及び敷地の定期調査、エ・長期修繕計画の作成）に該当するいずれかの実績を有する者、付帯事業者は▽提案する内容と同種の事業を行った実績を有する者。
予定価格は６９億９７００万円（税抜）。最低制限価格及び低入札調査基準価格は設定しない。
土地売買代金（付帯事業用地等の対価）の参考価格は５万５１００円／㎡。
事業者選定の主な手順及びスケジュールによると、現地見学会が６月23日・６月24日、７月14日～７月25日に第１次審査提出書類の受付、８月18日に参加資格審査結果通知、９月30日に第２次審査提出書類（事業提案書及び入札書等）の受付、10月１日（９時以降）に第２次審査提出書類の開札、10月に第２次審査提出書類の審査（書類審査、応募者によるプレゼンテーション及び委員会によるヒアリング）、11月に落札者決定・公表、基本協定の締結、12月に事業契約（仮契約）の締結を行う予定。
事業スケジュール（予定）は、事業契約の締結（定例会での議決後）が令和８年３月、新棟等の設計・建設期間が８年３月～13年４月、新棟への本移転完了が13年６月、市有財産（付帯事業用地等）売買契約の締結（定例会での議決後）及び付帯事業用地等の引渡しが15年11月、公園整備の期間が15年12月～16年11月、新棟等の維持管理期間が13年５月～23年４月。
なお事業に関するアドバイザーは地域経済研究所（大阪市中央区）、協力会社はワース・コンサルティング（奈良市）、北口・繁松法律事務所（大阪市北区）、楠会計事務所（大阪市北区）。
担当は京都市都市計画局住宅室すまいまちづくり課（℡０７５－２２２－３６６３）。
 |
