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　福知山市は25日、福知山市営住宅つつじが丘団地ほか建替事業について、ＰＦＩの実施方針を公表した。市所有の土地にある既存住宅等を解体除却し、新たに建替住宅等を整備した後、市に所有権を移転する方式（ＢｕｉｌｄＴｒａｎｓｆｅｒ方式）とする。
　耐用年数が経過し老朽化した同団地を建て替えるもので、事業用地における既存住宅等の解体撤去、建替住宅等整備用地における建替住宅等の整備、まちづくり用地の創出、余剰地における民間施設等の整備を一体的に行う計画。
　建替住宅の戸数は１５０戸とし、１期で50戸以上整備する。住戸タイプは１ＤＫ（住戸専用面積約40�u）が１期整備５戸以上（整備総戸数10〜20戸）、２ＤＫ（住戸専用面積約54�u）が１期整備40戸以上（整備総戸数１１５〜１２５戸）、３ＤＫ（住戸専用面積約68�u）が１期整備５戸以上（整備総戸数10〜20戸）で、合計が１期整備50戸以上（整備総戸数１５０戸）とする。
　付帯施設は敷地内通路、駐車場（整備戸数分の入居者用駐車区画＋20台分の来客用駐車区画等）、屋根付き自転車置場、集会所（床面積１７０�u程度）、プレイロット（広場を含む）、ごみ置場、緑化、消防水利・消防活動空地、電気室・受水槽・ポンプ室等、太陽光発電設備。このほか、つつじが丘第二集会所に隣接する祠は、新たに整備する集会所近くに移設する。つつじが丘第一集会所に隣接する公衆電話ボックス及び水道加圧ポンプ受電設備は存置する。
　余剰地活用については、自ら建築物を建築し、土地を所有したまま自己の業務を行う提案のほか、「自ら建築物を建築して土地とともに販売（自らが販売するもののほか、仲介業者や販売代理を介する場合も可）すること（建売住宅など）」「土地をエンドユーザーに事業提案書に沿った建築条件付きで販売すること（売建住宅など）」を認める。余剰地の対価は、売却前に鑑定等を参考に算定した価格に基づいて適正かどうかを審査する。
　ＰＦＩ事業者が行う主な業務は、ア・事業計画の策定（事業において整備する施設に関する事業計画を策定する。また建替住宅等整備用地を市営住宅整備用地、まちづくり用地及び余剰地に分割する）、イ・市営住宅等整備業務（既存住宅等の解体撤去を行い、建替住宅等を整備（調査・設計・建設）し、市に引き渡す）、ウ・入居者移転支援業務（既存住宅の現入居者が事業実施のために移転するにあたり、移転計画策定業務、入居者に対する移転相談対応業務、本移転支援業務等を行う）、エ・余剰地活用業務（付帯事業）（市から余剰地を取得し、自らの事業として民間施設等の整備を行う）。
　募集及び選定に係る想定スケジュールによると、令和３年２月に要求水準書（案）の公表、３月に特定事業の選定及び公表、入札公告、入札説明書等に関する説明会の開催等、６月に資格審査書類（入札参加表明書及び入札参加資格審査申請書）の受付及び審査、入札参加資格審査の結果通知、７月に入札提出書類（提案書等）の提出、プレゼンテーション、８月にＰＦＩ事業者（落札者）の決定及び公表、８月に仮契約締結を予定。
　事業実施スケジュール（予定）によると、令和３年９月議会に事業契約の締結を予定。令和３年度〜令和５年度に第一工区建替住宅等の整備、令和５年度に第一工区建替住宅等の供用開始、第一工区への本移転、令和６年度〜令和７年度に第二工区既存住宅等の解体及び第二工区建替住宅等の整備、令和７年度に第二工区建替住宅等の供用開始、第二工区への本移転、既存住宅等の解体及び外構整備、令和８年度〜令和９年度に余剰地の活用を行う。事業期間は概ね７年間を想定している。
　入札参加者の構成は、ａ建替住宅を設計する企業（設計企業）、ｂ建替住宅を建設する企業（建設企業）、ｃ建替住宅の工事を監理する企業（工事監理企業）、ｄ入居者移転支援業務を行う企業（入居者移転支援業務企業）、ｅ余剰地活用業務を行う企業（余剰地活用企業）の企業で構成する応募グループとする。今回の事業において特別目的会社（ＳＰＣ）の設立は不可とする。
　全構成員共通の主な参加資格要件は、○今回の事業について、アドバイザリー業務を委託している以下の者並びに同社の子会社もしくは親会社である者でないこと（地域経済研究所、地域経済研究所がアドバイザリー業務の一部を委託している地域計画建築研究所、楠会計事務所及び弁護士法人御堂筋法律事務所）等。
　設計企業の主な参加資格要件は、○市の入札参加有資格者であり、測量・建設コンサルタント登録のうち業種名「建築士事務所登録」である者○建築士法第23条の規定に基づく一級建築士事務所の登録を行っていること○元請けとして、過去15年間（平成18年１月１日から入札参加資格の審査申請の前日まで、以下同じ）に次のａ又はｂに係る建築士法第２条第５項の設計業務を完了した実績を有すること。なお設計共同企業体（ＪＶ）としての実績は、その代表構成員としての実績に限る。ａ・ＲＣ造の建築物の新築又は増築工事、ｂ・ＳＲＣ造の建築物の新築又は増築工事等。
　建設企業は単体又はＪＶとする。建設企業の主な参加資格要件は、○ＪＶの組成は、共同施工方式（甲型ＪＶ）又は分担施工方式（乙型ＪＶ）のいずれか○ＪＶの構成員数は２社以上４社以下○１構成員当たりの出資比率は、構成員数が２社の場合は30％以上、３社の場合は20％以上、４社の場合は15％以上○単体の建設企業又はＪＶの構成員については、市の入札参加資格者名簿に登録していること○単体の建設企業又はＪＶの構成員の１者以上は、福知山市内に本店を有する者（市内建設業者）であること○市内建設業者にあっては、市の令和２年度市内建設工事登録業者名簿の対象業種の格付けが「Ａ１」であること。また市内建設業者以外の者にあっては「建築一式工事」について、直近の経営事項審査の結果による総合評定値が８５０点以上の者であること○元請けとして過去15年間に次のａ又はｂの工事を完成した実績を有すること。なお当該実績は過去15年間に竣工したもので、元請として受注したものであること。ａ・ＲＣ造の建築物の新築又は増築工事、ｂ・ＳＲＣ造の建築物の新築又は増築工事等。
　工事監理企業の主な参加資格要件は、○市の入札参加有資格者であり、測量・建設コンサルタント登録のうち業種名「建築士事務所登録」である者○建築士法第23条の規定に基づく一級建築士事務所の登録を行っていること○元請けとして、過去15年間に次のａ又はｂの工事で、引渡しが完了した工事に係る工事監理業務の実績を有すること。なお工事監理ＪＶとしての実績は、その代表構成員としての実績に限る。ａ・ＲＣ造の建築物の新築又は増築工事、ｂ・ＳＲＣ造の建築物の新築又は増築工事等。
　入居者移転支援業務企業の主な参加資格要件は、○入居者移転支援業務企業は、宅地建物取引業法の規定による宅地建物取引業者の免許を有すること。
　余剰地活用企業の主な参加資格要件は、○提案する内容と同種の事業を行った実績を有する者であること。
　落札者の選定は、総合評価一般競争入札方式で行う予定。落札者の選定にあたり、学識経験者等で構成する福知山市営住宅ＰＦＩ事業者選定委員会を設置する。委員会の構成は、委員長が青山公三京都府立大学名誉教授、委員が伊東尚規福知山市副市長、岡井有佳立命館大学理工学部教授、谷口知弘福知山公立大学地域経営学部教授、中村直樹福知山市建設交通部長の計５人。
　選定委員会（原則として非公開）で各応募グループの入札価格及び事業提案書の提案内容等を総合的に評価し、落札者候補として最も適当な者を選定する。
　入札価格に基づく「価格点」と、事業提案書の提案内容等の審査結果に基づく「技術評価点」を合算した「総合評価点」を算出し、総合的に評価を行う方法とする。
　選定委員会は、市に選定結果を答申し、市は選定委員会による落札者候補の選定の答申を踏まえ、落札者を決定する。
　市営住宅つつじが丘団地（福知山市つつじが丘１２５−２）・府営住宅つつじが丘団地（福知山市つつじが丘５１４−２）は敷地面積が約２・３３�fで用途地域は第１種中高層住居専用地域及び第１種住居地域、市営住宅向野団地（福知山市向野４−３）は敷地面積が約１・６５�fで用途地域は第１種低層住居専用地域。
　事業用地のうち、市営住宅つつじが丘団地及び府営住宅つつじが丘団地は、建替住宅等整備用地、まちづくり用地、余剰地に分割する。市営住宅向野団地は、既存住宅等を解体撤去の上、整地を行う。
　施設計画によると、○建替住宅、余剰地における民間施設、周辺の戸建住宅地を含め、良好なコミュニケーションが図られるような、適度な開放性を持たせた住棟配置及び住戸配置を実現○10年先、20年先の状況を見据えた、地域のミクストコミュニティの実現に努める○外部空間等の共用スペースは、日常的な交流の場としての活用に努める○緑地や広場等を適切に配置し、近隣を含めた良好な住環境を整備する。このほか、再生可能エネルギー及び省エネルギーの推進、周辺環境に対する圧迫感の低減に努め、歩車分離を徹底し安全性が確保された魅力ある歩行者空間を整備する。建替住宅等の各用地外周部には、防犯性を高めるため、フェンスを適宜設置。ＬＥＤ外灯を適切に配置した防犯に配慮した計画とする。府内産建設資材の活用や、市内企業における技術力の積極的活用、地元雇用など、地域経済への貢献に資するよう配慮する。
　担当課は福知山市建設交通部建築住宅課（�рO７７３−２４−７０５８）。